Calcul de surface immobilière : Surface habitable et loi carrez

Qu'est-ce qu'une surface habitable ? Comment la calculer ?

On parle de surface habitable pour tous les types de bien (appartement ou maison). La superficie habitable correspond à la surface de plancher du bien de laquelle on déduit tout ce qui occupe le plancher comme les cloisons, les murs, les cages d'escaliers, les marches, les embrasures de portes et de fenêtres, les gaines et toutes les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres.

Qu'est-ce qu'une superficie loi Carrez ?

Le calcule de la surface loi Carrez est le même mode de calcul que celui de la surface habitable mais elle est obligatoire uniquement pour les biens en copropriété. Attention, des pièces fermées comme des vérandas ou loggias peuvent être comptabilisées dans le calcul, mais à condition que cette surface soit bien privative (non une jouissance exclusive) et qu'elle soit habitable.

Contrairement à d'autres diagnostics, il n'est pas obligatoire de faire effectuer le diagnostic loi Carrez par un professionnel mais il est fortement recommandé. Si l'acquéreur constate une différence de superficie d'au moins 5 % par rapport à celle indiquée lors de l'achat alors celui-ci aura 12 mois, à compter de la vente du bien, pour se retourner contre le vendeur, qui lui, à son tour, pourra se retourner contre la société de diagnostic.

Exclusions courantes dans le calcul des surfaces

Certaines parties du bien ne peuvent pas être incluses dans le calcul des surfaces habitables ou loi Carrez, car elles ne répondent pas aux critères définis par la loi. Voici les principales exclusions :

• Les surfaces inférieures à 1,80 mètre de hauteur sous plafond : Ces espaces sont exclus, car ils ne sont pas considérés comme habitables, même s'ils peuvent être utilisés pour du rangement.
• Les murs et cloisons : L'épaisseur des murs porteurs, des cloisons intérieures et des séparations n'est pas comptabilisée dans la surface habitable.
• Les cages d'escalier et marches : Ces zones ne constituent pas une surface utilisable pour vivre ou installer des meubles, elles sont donc exclues.
• Les gaines techniques : Les conduits, cheminées et autres espaces réservés aux installations techniques sont déduits du calcul.
• Les sous-sols, caves et garages : Ces espaces, bien qu'utiles pour le stockage ou le stationnement, ne sont pas considérés comme habitables et sont donc exclus.
• Les balcons, terrasses et loggias : Ces surfaces extérieures ne sont pas incluses, sauf si elles sont fermées, chauffées et répondent aux critères d'habitabilité.

Ces exclusions permettent de calculer une surface correspondant strictement à l'espace réellement vivable et exploitable au sein du bien. Pour garantir l'exactitude des mesures, il est recommandé de faire appel à un professionnel, notamment pour éviter tout litige lors d'une transaction.