Quelle fiscalité si je vends un bien que je mettais en location ?

1. Vous mettiez votre bien en location vide (location nue)

C’est la situation la plus fréquente : vous avez loué votre bien avec un bail classique, sans meubles. Dans ce cas, la vente est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers.

Voici ce que cela implique :

• Vous êtes imposé sur la plus-value, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’achat
• Deux impôts s’appliquent : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2 %

Bonne nouvelle : ce taux est dégressif avec le temps.

• Vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
• Vous êtes exonéré de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

Exemple : vous avez acheté un appartement 150 000 € en 2005 et vous le revendez 250 000 € en 2025. Après 20 ans de détention, vous bénéficiez d’abattements significatifs : vous ne paierez des impôts que sur une fraction de la plus-value et non sur la totalité.

2. Vous mettiez votre bien en location meublée (LMNP)

Si vous avez opté pour la location meublée, vous relevez sans doute du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce régime permet d’alléger l’imposition pendant la mise en location grâce à un système d’amortissements. Mais attention, la loi de finances 2025 modifie les règles si vous revendez après le 15 février 2025.

Avant 2025, la plus-value était calculée sans tenir compte des amortissements pratiqués. Vous étiez donc imposé comme pour une location nue.

Depuis le 15 février 2025, si vous étiez au régime réel, les amortissements que vous avez déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value. Cela augmente mécaniquement la base imposable.

Exemple :

• Prix d’achat : 200 000 €
• Amortissements pratiqués : 50 000 €
• Prix de vente : 300 000 €

Votre prix d’achat est considéré comme 150 000 € (200 000 € – 50 000 €). La plus-value imposable est donc de 300 000 € – 150 000 € = 150 000 €.

À noter : certains types de biens, comme les résidences étudiantes, les EHPAD ou les résidences seniors, pourraient être exclus de cette nouvelle mesure. Pensez à vous faire accompagner pour vérifier votre situation.

3. Des exonérations possibles

Dans certains cas, vous pouvez être totalement exonéré d’impôt sur la plus-value, même sans avoir conservé votre bien pendant 22 ou 30 ans.

Voici les principaux cas :

Cas d'exonération	Conditions à remplir
Vente de la résidence principale	Le bien est occupé à titre de résidence principale au moment de la vente
Première cession d’un bien autre que RP	Vous n'avez pas été propriétaire de votre RP depuis 4 ans + vous réinvestissez dans une nouvelle RP sous 2 ans
Vente à un organisme social (HLM, etc.)	Le bien est vendu à un organisme HLM, un EPF ou un bailleur social agréé
Prix de vente inférieur à 15 000 €	Par vendeur et par opération. En indivision : plafond multiplié par le nombre de vendeurs

Chaque situation étant spécifique, il est recommandé de vous faire conseiller pour vérifier votre éligibilité à ces exonérations.

Conclusion

La fiscalité applicable à la vente d’un bien que vous mettiez en location dépend du type de location (vide ou meublée), du régime fiscal choisi et de la durée de détention. La réforme 2025, en particulier pour les locations meublées au régime réel, peut avoir un impact significatif sur la plus-value imposable.

Avant de vendre, assurez-vous de bien comprendre les règles qui s’appliquent à votre situation. Chez Barnabé, nous vous accompagnons pour anticiper ces questions et sécuriser votre vente.