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Évaluation de votre bien par un agent immobilier : sur quels critères ?
La valeur d’un bien immobilier est évidemment définie comme la somme qu’un acquéreur sera prêt à payer pour l’acheter. C’est le prix de la demande. Ni plus, ni moins !
C’est un rappel à garder en tête. Certains propriétaires voient dans l’évaluation de leur bien immobilier, des choses qui n’y sont pas : ce n’est pas une évaluation de votre attachement à votre bien, du confort qu’il vous procure, du temps que vous y avez passé ou des efforts que vous avez fournis. (Cette mesure-là, c’est plutôt votre prix d’offre.)
Mais il est vrai qu’un appartement bien entretenu, rénové et bien situé aura une plus grande valeur, bien sûr (toute chose étant égale par ailleurs.)
Sur quoi se base un agent immobilier lors de l’évaluation d’un bien ?
On utilise notamment ces critères :
Le prix moyen du secteur
En utilisant les données immobilières des dernières ventes des environs, l’expert obtient une base de prix à partir de laquelle évaluer votre bien. Le prix du secteur géographique ne fait pas tout : votre bien est unique et aura sa propre valeur, qui peut varier grandement autour de cette moyenne.
L’expertise de l’agent immobilier lui permet d’évaluer votre bien en fonction des besoins des acheteurs – et pas seulement en fonction du prix moyen du marché.
La localisation, l’emplacement
C’est le critère n°1 en immobilier : l’emplacement.
Certains lieux sont beaucoup plus recherchés que d’autres. L’agent immobilier va donc évaluer la localisation de votre bien. Ce qui inclut la proximité aux transports et aux emplois, ainsi qu’aux écoles et aux commerces. Mais aussi la vue depuis votre maison, l’étage de votre appartement, le cadre de vie de votre commune ou les liaisons avec le centre-ville. Et bien d’autres facteurs encore.
La taille et l’agencement
Évidemment, plus un bien immobilier est grand, plus il vaudra cher (toute chose égale par ailleurs.)
Mais trois éléments sont à garder en tête :
- Les premiers mètres carrés sont les plus chers. Pour une grande maison, par exemple, le prix moyen au mètre carré sera diminué. Mais au total, elle aura tout de même plus de valeur qu’un petit appartement.
- Le calcul officiel de la superficie se fait selon la loi Carrez, qui exclut notamment les pièces de moins de 8 mètres carrés et les surfaces où la hauteur sous plafond est de moins de 1,80 m.
- L’agencement est important. Sur une même superficie, un expert va donc utiliser le nombre de pièces et leur disposition (long couloir inutile, par exemple) pour adapter son évaluation.
L’état du bien
L’expert immobilier pourra évaluer l’état de votre bien à partir de l’âge de sa construction, des rénovations effectuées, et des derniers diagnostics obligatoires.
Les particularités du logement
De nombreux autres facteurs différenciants vont avoir un impact sur le prix de vente de votre bien. La présence d’espace extérieur, la présence d’une cave, la cuisine équipée, le nombre de salles de bain… (On peut intégrer ici les surfaces hors loi Carrez, comme des combles à plafond bas ou un petit cellier.)
Ces particularités sont à mettre en relation avec les autres biens du marché. Si vous êtes le seul logement du secteur à ne pas avoir de garage, votre bien sera pénalisé. Par exemple, si vous êtes le seul logement avec un jardin, votre bien sera particulièrement valorisé.
